Regole stringenti per case vacanza e tempi brevi su sfratti per morosità, la ricetta dell'esperta contro la 'bolla' immobiliare

Regole più stringenti per la gestione dei contratti di affitto per immobili destinati a case vacanza e snellimento della burocrazia e dei tempi per gli sfratti per morosità. È questa la ricetta di Sara Janecek, esperta del settore immobiliare, in particolare per quanto riguarda le stime, e membro del consiglio direttivo di Ape Confedilizia.

“La situazione che si sta prospettando è figlia degli ultimi due-tre anni, - afferma Janecek a La Voce di Genova - pur essendo in una fase successiva al lockdown e alla pandemia ci troviamo di fronte a situazioni che si sono generate a fronte di quanto è accaduto prima. Veniamo da una storia globale, ma anche genovese, in cui si lavorava in un mercato abbastanza stagnante da anni, ma funzionale al mercato residenziale: i prezzi erano costanti e l'incrocio tra domanda e offerta era nella normalità. Il problema quindi erano la solvibilità e la morosità di alcuni inquilini a fronte di tempistiche giuridiche molto lunghe per gli sfratti, che si aggiravano intorno a un anno. Questo causava inquietudine nei proprietari. Prima della pandemia eravamo riusciti ad accorciare le tempistiche, spesso si riusciva a risolvere la problematica in sei, sette mesi”. 

“Questo – continua - stava dando respiro al mondo delle locazioni residenziali, ai contratti prima casa e ai contratti degli immobili vuoti di arredi, quindi dedicati a chi voleva abitarli per lungo tempo. La pandemia ha sconvolto la situazione perché ci siamo trovati al blocco degli sfratti a prescindere che fossero per morosità o meno, anche chi era in procinto di risolvere la questione si è visto bloccato”.

In questo modo secondo Janecek si è intasato il sistema, troppe le matasse da sbrogliare per i proprietari che si sono trovati di nuovo a fare fronte ai tempi lunghissimi per gli sfratti. Non solo: “Chi affittava a studenti si è ritrovato senza, chi faceva contratti prima casa ha dovuto fare i conti con un'assenza temporanea perché la gente non riusciva a circolare, mancava anche la circolazione di trasfertisti, la cui assenza ha bloccato i contratti transitori”.

Anche le attività ricettive ovviamente hanno subito uno stop, ma nella ripartenza si sono trovati a far fronte alla concorrenza selvaggia delle case vacanza. “La locazione di questi immobili è gestita da società straniere”, spiega Janecek. La più diffusa è AirBnb. “Quando si sono riaperte le porte ci siamo trovati di fronte a proprietari che hanno ragionato su cosa fare di questi immobili, si sono resi conto che considerati eventuali colpi di scena e la tendenza all'insolvibilità per la mancanza di posti di lavoro, hanno preferito favorire i contratti transitori”, ma non solo quelli dei lavoratori trasfertisti, ora si ragiona più facilmente su brevissimi periodi, giorni, ma anche ore. Questo per l'aumento dei turisti che ha posto i proprietari a scegliere di rivolgersi a questo tipo di mercato, “era appetibile vedere cosa succedeva gestendo l'immobile su queste piattaforme”, osserva. 

Chi per anni aveva guadagnato in maniera dignitosa dall'affitto a famiglie, studenti o trasfertisti si è trovato di fronte alla possibilità di guadagnare il doppio e anche oltre rivolgendosi ai turisti con cui – e può essere un vantaggio non da poco – non bisogna neppure interfacciarsi. Aumento dei guadagni e diminuzione della burocrazia hanno funzionato come una panacea a fronte dell'unico svantaggio, neppure scontato, provocato dal viavai di persone che entrano e escono dall'immobile, che potrebbe non essere ben visto dagli altri condomini, ma in un mercato in cui a praticare l'affitto breve è la maggioranza dei proprietari, il continuo ricambio di inquilini è visto sempre come la normalità. Nessuno ci fa più caso insomma, almeno in centro storico.

“Il centro storico un mondo a sé, va analizzato a parte, – dice Sara Janecek – quando si fa una valutazione qui è facilissimo sbagliare, i comparativi sono spaiati, un immobile può essere venduto a cento e quello a fianco a trecento”. Oltre alla richiesta dei turisti di soggiornare in palazzi storici, quindi in veri e propri monumenti a due passi dai luoghi di interesse facilmente raggiungibili a piedi, un'altra spinta al ripopolamento transitorio del centro storico l'ha data la tendenza a frazionare gli immobili. “Questo ha sempre avvicinato moltissimo gli studenti e i trasfertisti, meno i residenti, viste anche le problematiche a trovare posto per l'auto. Abbiamo quindi trasfertisti, turisti e studenti”. 

Il punto è proprio questo: negli anni il centro storico si è sempre di più trasformato in una vetrina, allontanando i genovesi che ci vivevano, un po' come accade da anni a Bologna, dove gli autoctoni si sono rifugiati fuori dalle mura lasciandole ai turisti e agli studenti che da decenni rappresentano il vero motore economico immobiliare sotto le due torri, dove la cosiddetta bolla è esplosa a tal punto che non è raro trovare lavoratori che non riescono a trovare case in affitto. 

A Genova la situazione non è ancora così grave, ma i campanelli d'allarme ci sono da tempo. Janecek osserva che già qualche anno fa in centro storico c'era stato il numero più elevato di immobili in vendita, “probabilmente è stato un esodo, ma hanno ragione perché sono riusciti a trarre dagli immobili caratteristici un buon prezzo per potersi trasferire in zone più centrali, comode e magari vicino al mare. In questo momento c'è ancora la sensazione che il centro storico si stia svuotando e popolando di turisti”.

La città simbolo che prima di tutte ha dovuto fronteggiare il problema legato alla bolla immobiliare è Barcellona. La sindaca Ada Colau, già attivista dei movimenti per la casa, ha dovuto prendere decisioni drastiche, intervenendo sulle licenze per gli affitti riservati ai turisti. A regolare il mercato quando la situazione è irrimediabilmente sfuggita di mano ci ha pensato quindi la politica, che interviene quando bisogna trovare una soluzione, ma che è allo stesso tempo 'complice' nella creazione del problema; esattamente quello che sta succedendo a Genova, come in altre città italiane: “da una parte - riflette Janecek - il problema si è determinato in seguito a un causa-effetto, dall'altra è generato da scelte politiche, le due cose si sono unite diventando diaboliche al punto di dover trovare una soluzione drastica. Per quanto non sia etico dirlo, perché è una limitazione dell'utilizzo della propria proprietà, andrebbe disciplinata in qualche modo la gestione dei contratti perché siamo andati oltre a quello che era coerente fare considerato il tessuto immobiliare e sociale, un passo indietro che non può secondo me essere fatto senza tornare a una gestione più rapida degli sfratti per morosità. Solamente la disciplina e il ritorno alla gestione giuridica rapida, concreta e coerente fanno tornare alla situazione di normalità a cui eravamo abituati e che tanto male non era perché rendeva soddisfatti tutti, non c'erano clienti che dicevano 'non trovo casa da due anni'”.